Invertir en diferentes propiedades puede ser sumamente atractivo para muchas personas, principalmente aquellas que manejan diferentes negocios, e incluso para algunas familias en crecimiento. En ambos casos se debe tener en cuenta el cap rate inmobiliario… por si aún no sabes que es, o aunque lo hayas investigado antes no te queda claro, te lo explicaremos en esta guía en un lenguaje sencillo y claro.

¿Qué es el Cap Rate?

El Cap Rate es una tasa de capitalización que sirve para determinar el valor de un inmueble en función de los flujos de dinero anuales que este genere. Es muy importante diferenciar un cap rate bruto de el total de ingresos netos operativos y a continuación te enseñaremos como hacerlo.

El Cap Rate es la tasa de capitalización

En palabras sencillas el Cape Rate Bruto es lo que quizá hace años conoces como la tasa de capitalización, es decir, el porcentaje de flujo del efectivo mensual que puede dejar una propiedad en relación a un precio de venta, es decir, el aumento de valor que la casa tendrá mes a mes o año a año, según se desee calcular.

Si una casa, por ejemplo, cuesta un millón de dólares y sabes que puedes rentarla en 7000 dólares al mes, producirá un ingreso de 84mil dólares por año, y por tanto, su Cap Rate Bruto será de 8.4%, calculando de forma simple.

Además, será necesario tener en cuenta que para calcular el Cap Rate Neto (normalmente solo Cap Rate) hay que tomar en cuenta el NOI o Net Operating Income, es decir, el Ingreso Operativo Neto que es la suma de todos los ingresos que te generará el inmueble, por ejemplo, el arriendo de locales, habitaciones, renta de salones, sembrados, espacios de almacenamiento, bodegas, salas de justas o cualquier otro tipo de ingreso.

A estos ingresos se les restan los gastos de operación y mantenimiento del lugar y así obtendrás el NOI real, una forma realmente sencilla de obtenerlo, teniendo en cuenta además que no todos los elementos de gastos operativos aplican a todos los inmuebles, pues también tienen que ver con el uso del suelo al que está destinado la finca raíz, debido a que esto determinará en gran medida la utilidad del inmueble.

Los locales y viviendas comerciales tendrán un mayor valor, pero también una casa ubicada en un buen lugar, aunque no sea comercial puede tener un costo alto.

De esta forma puedes saber el monto de flujo mensual que generará una propiedad en relación a su precio de venta.

¿Qué utilidad tienen los cálculos del Cap Rate?

Según el CCCIM, es decir el Institute Certified Commercial Investment Member, el NOI es la diferencia entre los ingresos que genera el inmueble, como las rentas, y los gastos operativos, teniendo en cuenta que la depreciación, los gastos de capital, comisiones de brokerage e impuestos no se consideran despreciativos.

Cuando una casa tiene un Cap Rate alto, el inmueble se convierte inmediatamente en una buena inversión. Quienes suelen comprar viviendas o locales comerciales para invertir preferirán hacerlo en los inmuebles que tengan un Cap Rate por encima de un 70%, pues esto garantizará la recuperación de su inversión en un plazo no muy largo.

Además, el Cap Rate se ve afectado por algunas situaciones adicionales, como los plazos de contrato de los arrendatarios, por ejemplo, un inmueble puede tener un contrato con inquilinos a un plazo de 10 años, pero si ellos no son cumplidos con los pagos, tienen problemas financieros o no tiene una estabilidad económica legalmente constituida el Cap Rate disminuirá notablemente.

También se debe evaluar la continuidad del inmueble en el tiempo, es decir su infraestructura y la antigüedad del lugar. No siempre las casas más antiguas son más económicas, todo depende de los materiales con los que fueron construidas y también su diseño. Incluso el arquitecto que diseñó el lugar puede llegar a tener influencia en el precio, debido a que, si es famoso, el Cap Rate inmediatamente sube, incluso con los años puede llegar a ser sumamente costosa.

Como calcular el Cap Rate Bruto

Es un dato que nos han pedido innumerables veces y, aunque la respuesta no es muy simple, intentaremos explicártela fácilmente para que puedas aplicarla a tu próxima inversión.

Si F es el flujo de dinero anual generado por la propiedad (arriendo multiplicado x12) y tomamos la letra I como la inversión realizada, podemos aplicar la fórmula.

En un ejemplo claro, supongamos que una propiedad cuesta 90 millones de dólares y su rentabilidad es de 450.000 dólares mensuales, entonces aplicando la fórmula tendríamos (450.000×12) / 90.000×100= 6%.

Este indicador arroja un parámetro asociado a cierto riesgo, y un dato relevante para considerar si la propiedad funciona para invertir o no.

Además, puede comparar inversiones entre una zona y otra, lo que te ayudará a tomar una decisión sobre en dónde comprar tu finca raíz.

Recuerda también incluir el Cap Rate o Cap Rate Neto para tener una visión total de tu inversión, utilizando esta fórmula.

Recuerda que éste puede ayudar a aumentar el Cap Rate, cambiando el punto de vista de la inversión.

Puede que te parezca complicado, pero realmente es bastante sencillo realizar este cálculo, y de hecho, puedes utilizarlo con diferentes propiedades para realizar una comparativa y decidirte por la inversión que más te convenga, y aunque no es una decisión fácil, seguramente este elemento te ayudará a realizar le proceso más fácilmente.

Esperamos que luego de estas explicaciones te haya quedado más claro el concepto de Cap Rate, y puedes utilizarla fórmula para lograr avanzar en tu decisión de invertir en un proyecto determinado.